Obwohl die Liste der Belastungsfaktoren und Risiken nicht kürzer geworden ist, hat sich die Aktivität am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien laut Immobilienberater Savills in den vergangenen drei Monaten zumindest stabilisiert. Zugleich hat sich der kurz- bis mittelfristige Ausblick vor allem wegen der schwachen Konjunktur verschlechtert und es zeichnet sich eine länger anhaltende Transformationsphase mit hoher Unsicherheit und möglicherweise weiter fallenden Preisen ab.
Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „Sinkende Zinsen und ein vergleichsweise hohes Wirtschaftswachstum haben den deutschen Immobilieninvestmentmarkt mehr als zehn Jahre lang beflügelt. Nun haben beide Parameter zumindest vorrübergehend die Richtung gewechselt und einen Anpassungsprozess an den Immobilienmärkten ausgelöst. Diese Transformation werde von einer außergewöhnlich hohen Volatilität und Unsicherheit begleitet und viele Investoren warten deshalb ab. Gleichzeitig sehen viele Nutzermärkte – vor allem im Büro- und Logistiksegment – grundsätzlich vollkommen gesund aus und sind zumindest in Teilsegmenten mehr denn je von einem knappen Angebot und der Aussicht auf steigende Mieten geprägt. Dieses Umfeld bietet Chancen, sowohl für Investoren, die etwas mehr Risiko eingehen können, als auch für risikoscheue Anleger, die bereit und in der Lage sind, über die derzeitigen Turbulenzen hinauszublicken. Zu Letzteren zählen vor allem eigenkapitalstarke Investoren, etwa Staatsfonds, Versicherungen oder Family Offices.“
Im dritten Quartal wechselten Gewerbeimmobilien im Volumen von 11,5 Milliarden Euro den Eigentümer. Das ist zwar ein Drittel mehr als im zweiten Quartal, aber weniger als halb so viel wie in den ersten drei Monaten des Jahres, die von der Zinswende noch weitgehend unbeeinflusst waren. Das etwas höhere Volumen im dritten Quartal verteilt sich auf weniger Transaktionen als im Quartal davor. In den vergangenen drei Monaten hat Savills 321Transaktionen registriert (zweites Quartal: 344) und damit so wenige wie zuletzt vor zehn Jahren. Für die geringe Transaktionsaktivität macht Savills die anhaltende Zurückhaltung sowohl bei potenziellen Käufern als auch bei Verkäufern aus. „Verglichen mit den letzten Jahren sehen wir wesentlich weniger Investoren auf der Käuferseite. Viele haben sich nicht grundsätzlich vom Markt abgewendet, sondern warten auf ein stabileres Umfeld. Das wiederum veranlasst Eigentümer, geplante Verkaufsprozesse zu verschieben oder sogar laufende Prozesse mangels Investoreninteresse respektive wegen abweichender Preisvorstellungen abzubrechen. Obwohl also prinzipiell Käufer und Verkäufer da sind, haben viele von ihnen zunächst eine Warteposition eingenommen. Deshalb wird die Transaktionsaktivität wohl auch in den kommenden Monaten noch gedämpft sein“, so Lemli. Nach Auffassung von Savills ist es vor allem die hohe Volatilität an den Finanzmärkten, die das Ausbilden eines neuen Preisniveaus und damit auch eine höhere Transaktionsaktivität erschwert und verzögert. Die Zinsen schwanken stark, im Trend sind sie aber auch im dritten Quartal bedeutend gestiegen. So erhöhte sich der zehnjährige Swapsatz von 2,1 Prozent Anfang Juli auf zuletzt 3,0 Prozent. In diesem Umfeld setzten laut Savills auch die Immobilienrenditen ihren Anstieg fort. Die Spitzenrenditen stiegen bei den meisten Nutzungsarten zwischen 20 und 40 Basispunkten, wobei Savills wie schon im vorangegangenen Quartal Spannen ausweist, um die hohe Volatilität sowie die nach wie vor große Kluft in den Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern abzubilden.
Lemli meint dazu: „Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt durchläuft zweifellos gerade einen Abschwung und die Investmentumsätze sind stark zurückgegangen. Ein Transaktionsvolumen von zehn Milliarden Euro pro Quartal entspricht aber nach wie vor dem Umsatz des gesamten Jahres 2009, dem Abschwungjahr nach der Finanzkrise. Dieses Jahr rechnen wir mit circa 50 Milliarden Euro. Der strukturelle Bedeutungsgewinn von Immobilien in den Portfolios institutioneller Investoren, der in diesem Zahlenvergleich zum Ausdruck kommt, wird uns auch im nächsten Zyklus erhalten bleiben.“ (DFPA/mb1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter weltweit.
